Як передати квартиру?

Як бабусі/дідусеві передати онукові квартиру? Методи такої передачі квартири: Заповіт, Продаж, Договір довічного утримання,  Дарування.  Як все це краще зробити і поменче за це заплатити?

Всі ці варіанти ми розлянемо нище!

ДАРУВАННЯ КВАРТИРИ

Юридичні тонкощі

Дарування – це безкоштовна, без жодних компенсацій передача дарувальником у власність обдаровуваному певного майна.

Щоб оформити дарування нерухомості, потрібно буде завітати до нотаріуса, без цього обійтися. Адже для проведення цієї операції потрібно укласти й нотаріально засвідчити договір дарування нерухомого майна (ч. 2 ст. 719 ЦКУ).

Право власності на подарунок виникає в обдаровуваного з моменту його прийняття. Прийняттям нерухомості вважають одержання документів, що посвідчують право власності, або її символів (наприклад, макетів, ключів) (ч. 4 ст. 722 ЦКУ).

 Водночас слід пам'ятати про державну реєстрацію права власності на нерухомість, яку онукові/онучці обов'язково слід провести. А докладно до реєстрації прав на нерухомість ми ще.

Бабуся/дідусь може передати документи на житло або його символи як під час укладання договору, так і в інший, чітко встановлений момент. Це може бути термін, визначений конкретною датою, або подія, що настане в невизначеному майбутньому. Скажімо, бабуся може вирішити подарувати своє житло онукові/онучці лише тоді, коли він/вона досягне певного віку або пов'яже себе узами шлюбу. У цьому випадку йдеться про договір дарування з обов'язком передати дарунок у майбутньому. У ньому обов'язково прописують або період, через який буде передано квартиру, або дату, коли це станеться, або подію (щодо якої не відомо, настане вона чи ні), настання якої зробить обдаровуваного власником житла (ч. 1 ст. 212 і ч. 1 ст. 723 ЦКУ). Коли такий строк або подія настане, онук/онучка має право вимагати передання нерухомості або відшкодування її вартості (ч. 2 ст. 723 ЦКУ). Однак тут слід звернути увагу на доволі важливий нюанс: якщо до настання зазначеного в договорі строку (події) дарувальник піде з життя, договір дарування з обов'язком передати подарунок у майбутньому втратить свою чинність (ч. З ст. 723 ЦКУ). Відповідно, житло, яке могло стати подарунком для онука/онучки, увійде до складу спадщини.

У договорі дарування бабуся/дідусь може зобов'язати онука вчинити певну дію майнового характеру на користь третьої особи або утриматися від її вчинення (ч. 1 ст. 725 ЦКУ). Наприклад, надати право довічного користування житлом, передати певну суму коштів. Це основні юридичні фактори дарування нерухомості. Далі розглянемо оподаткування цієї операції.

Оподаткування

Правила оподаткування подарунка-нерухомості залежать від того, який ступінь споріднення в дарувальника й обдаровуваного. Якщо вони належать до першого ступеня споріднення, застосовують нульову ставку податку на доходи (абз. "а" пп. 174.2.1 ПКУ). Нагадаємо, що членами сім'ї першого ступеня споріднення вважають батьків, чоловіка (дружину) та дітей, у т.ч. усиновлених (пп. 14.1.263 ПКУ). Оскільки бабуся/дідусь та онук/онучка в будь якій інтерпретації далекі від цього переліку, ця пільга на них не діє, і онук/онучка повинен/-нна сплатити податок на доходи за ставкою 5% від вартості подарованої нерухомості* (пп. 174.2.2 ПКУ). Коли бабуся/дідусь або онук/онучка мають статус нерезидента згідно з пп. 14.1.122 ПКУ ставка податку зростає до

15% (17%) (пп. 174.2.3 ПКУ).

 Однак як визначити цю базу обкладення податком на доходи при одержанні нерухомості в подарунок, ПКУ не пояснює. Окремий документ — Порядок оцінки нерухомості — допомагає визначити доход у всіх випадках відчуження нерухомості, крім її дарування та спадкування (п. 1 Порядку оцінки нерухомості). Тому ми бачимо два шляхи отримання такої оцінки: це оцінка незалежного експерта згідно із Законом про оцінку або оцінка БТІ відповідно до Інструкції про техінвентаризацію. Але який із них обрати? Податківці в Єдиній базі податкових знань** зафарбовують цю білу пляму на полотні оподаткування, стверджуючи, що для

визначення суми доходу слід провести незалежну оцінку згідно із Законом про оцінку (див. підрозділ 160.24). Однак оцінка БТІ — також незалежна, і вона могла б стати в пригоді під час визначення податку на доходи. Зважаючи на невизначеність ситуації, радимо вам звернутися до податкової інспекції за індивідуальним роз'ясненням.

Онук, який одержав квартиру в подарунок, повинен сплатити податок на доходи до нотаріального посвідчення договору дарування за місцем його посвідчення (абз. "б" пп. 168.4.5 ПКУ).

ПРОДАЖ КВАРТИРИ

Як альтернативу даруванню можна розглядати продаж житла онуку за невисокою ціною.

У деяких випадках це може суттєво скоротити суму сплачуваного податку. Але перш ніж пе-

рейти до оподаткування, розберемо юридичні нюанси.

Юридичні тонкощі

Договір купівлі-продажу нерухомості4 укладають у письмовій формі, він підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (крім договору купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі) (ст. 657 ЦКУ). Згідно з ним одна сторона (бабуся) передає чи зобов'язується передати нерухоме майно у власність іншій стороні (онуку). А останній, у свою чергу, зобов'язується прийняти такий об'єкт і сплатити за нього певну грошову суму (ч. 1 ст. 655 ЦКУ). " .

У договорі зазначають строк, коли продавець повинен передати об'єкт нерухомості покупцю. Якщо строк передання визначено як дату настання певної події, то об'єкт слід передати разом із настанням цієї події. Коли ж строку не встановлено, покупець може вимагати передання майна в будь-який час. Після чого продавцю необхідно передати об'єкт протягом семи днів із моменту висування вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає з договору

чи актів цивільного законодавства (ст.ст. 530, 663 ЦКУ).

У день передання нерухомості продавець вручає покупцю технічну документацію та приладдя до об'єкта (наприклад, ключі, коди) (ч. 2

ст. 662 ЦКУ).

Права на нерухомість в онука-покупця виникають із моменту державної реєстрації договору (ч. 4 ст. 334 ЦКУ). Однак таке правило діє до нового року. А з 01.01.13 р. момент виникнення права власності зміниться — ним стане дата державної реєстрації даного права (ч. З

ст. З Закону про реєстрацію прав, пп. 4 п. З р. І і п. 1 р. II Закону № 1878).

Оподаткування

Правила обкладання податком на доходи одержаного від продажу житла залежать від того, чи відповідає даний продаж кільком умовам.

Так, податком на доходи не обкладають доход від одного продажу протягом календарного року житлової нерухомості (будинку, квартири, їх частини, кімнати, садового, дачного будинку), включаючи земельну ділянку, на якій розташовано такі об'єкти та господарсько-побутові будівлі й споруди, а також земділянки в межах норм безоплатного передання, установлених ст. 121 ЗКУ за умови перебування даного майна у власності особи більше трьох років*** (п. 172.1 ПКУ).

Тобто якщо всі зазначені умови виконано, тягар податку на доходи бабусі-продавцю не загрожує. А якщо ні, то заощадити на податках, використовуючи схему купівлі-продажу житла,  не вийде. Оскільки бабусі доведеться сплатити податок за ставкою 5%, а якщо вона — нерезидент, ставка податку зросте до 15% (17%) (п.п. 172.2 і 172.9 ПКУ). Причому суму податку в такій ситуації слід визначати, ґрунтуючись на договірній ціні нерухомості, але не нижче її оціночної вартості (п. 172.3 ПКУ). Таку вартість визначають згідно з Порядком оцінки нерухомості (п. 172.11 ПКУ). Як це відбувається, ми розповідали в нашій газеті № 107 за 2011 р., стор. 34.

Коли від сплати податку на доходи не відкараскатися, продавець повинен самостійно визначити його суму й сплатити її до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу (абз. "а" п. 172.5 ПКУ).

СКЛАДАННЯ ЗАПОВІТУ

Бабуся може оформити заповіт, зазначивши в ньому онука як одержувача квартири в спадок у разі її смерті.. Тут ми зупинимося лише на окремих тонкощах спадкування житла. стане підставою для державної реєстрації онуком права власності на нерухомість (п. З додатка 2 до Порядку № 7/5 і п. 27 Порядку реєстрації прав).

Юридичні тонкощі

Нагадаємо, що спадкування являє собою перехід прав та обов'язків померлої фізособи (спадкодавця) до інших осіб (спадкоємців) за заповітом або згідно із законом. Серед іншого, до складу спадщини входить і право власності на нерухомість. Тобто бабуся в заповіті може передбачити, кому дістанеться квартира після її смерті.

Заповіт складають у письмовій формі із зазначенням часу та місця його складання (ч. 1 ст. 1247 ЦКУ). Його повинен засвідчити нотаріус, а в населених пунктах, у яких його немає, — уповноважена особа органу місцевого самоврядування (ч. З ст. 1247 і ст. 1251 ЦКУ). В окремих випадках, прописаних у ст. 1252 ЦКУ у ролі посвідчувача заповіту може виступити

інша посадова або службова особа. Такий заповіт реєструють згідно з Порядком реєстрації

заповітів. Якщо заповіту не засвідчить нотаріус або інша особа з перелічених, такий документ

уважають недійсним (ч. 1 ст. 1257 ЦКУ).

Протягом шести місяців після відкриття спадщини (день смерті спадкодавця або визнання його померлим) онук повинен звернутися до нотаріуса із заявою про прийняття спадщини****. Тоді після закінчення цього строку нотаріус видасть свідоцтво про право на спадщину на нерухомість (ст.ст. 1297 і 1298 ЦКУ). Саме воно й стане підставою для державної реєстрації онуком права власності на нерухомість (п.3 додатка 2 до Порядку реєстрації прав.)

==========================================================================

На замітку! Право власності на квартиру, отриману в спадок, виникає з моменту його державної реєстрації (ст. 1299 ЦКУ). До 1 січня 2013 р. таку реєстрацію проводять БТІ, а після цієї дати — нотаріуси, Укрдержреєстр та територіальні органи Мін'юсту, що забезпечують реалізацію повноважень Укрдержреєстру (п. З Прикінцевих та перехідних положень Закону № 1878, ч. 5 ст. З Закону про реєстрацію прав, п. 2 Порядку реєстрації прав).

=============================================================

Право на прийняття чи відмову від прийняття спадщини виникає в спадкоємця в день смерті особи або в день, з якого її визнали померлою (ст. 1220 ЦКУ). Водночас спадкодавець у заповіті може прописати умову, за якої спадкоємець одержить право на спадщину. Наприклад, турботлива бабуся може передбачити, що онук не стане спадкоємцем без отримання певної освіти, одруження, народження дитини тощо. Така умова повинна бути актуальною на день смерті спадкодавця (оголошення його померлим) (ст. 1242 ЦКУ). Скажімо, якщо онук уже одержав освіту архітектора будівель та споруд, умова про одержання такої спеціальності буде недійсною. Така сама доля очікує й на умову, що суперечить закону або моральним основам суспільства (наприклад, скоєння злочину).

Крім цього, спадкодавець, згідно із заповідальним відказом на користь третьої особи (відмовоодержувача), може встановити зобов'язання майнового характеру,яке повинен виконати спадкоємець за заповітом за рахунок спадщини (ст. 1238 ЦКУ). Наприклад, бабуся в заповіті може прописати, що право власності на квартиру переходить до онука, але інша особа (скажімо. її онучка) може довічно проживати в такому житлі.

Зверніть увагу! Таке право доступне лише тому, кого зазначено в заповіті. Тобто якщо в нашому випадку в заповіті не зазначено, що онучка може проживати в квартирі разом зі своєю сім'єю, право проживати там має лише онучка.

================================================================

Оподаткування

Обкладення податком на доходи нерухомості, одержаної у спадок, аналогічне до оподаткування подарованого житла, яке ми розібрали раніше в нашій статті.  

Так, онуку доведеться зазначити суму доходу***** в річній податковій декларації та сплатити з неї 5% податку на доходи2 (пп. 174.2.2, п. 174.3 ПКУ). Якщо бабуся або онук має статус нерезидента, ставка податку на доходи становить 15% (17%) (пп. 174.2.3 ПКУ). Онук-нерезидент повинен сплатити податок до нотаріального о

ДОВІЧНЕ УТРИМАННЯ

Трапляються ситуації, коли старше покоління сумнівається в тому, що їхні нащадки, одержавши нерухомість за життя батьків, забезпечать їм відповідний догляд у старості. У таких

випадках якнайкраще підійде договір довічного утримання. Про нього зараз і поговоримо.

Юридичні тонкощі

Договір довічного утримання передбачає, що відчужував (бабуся) передає набувачу (онукові) квартиру, а останній зобов'язується довічно забезпечувати бабусі утримання та догляд (ст. 744 ЦКУ).

Такий договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації (ст. 745 ЦКУ).

============================================================================

Важливо! Для укладення такого договору онук повинен бути повнолітнім (ч. 2 ст. 746 ЦКУ).Тому якщо у вашій ситуації онук не досяг повноліття, зупиніть вибір на інших запропонованих нами варіантах передання нерухомості.

===============================================================

У договорі довічного утримання ми радимо чітко прописати суми матеріального забезпечення (суми коштів, вартість продуктів, ліків, одягу), а також види догляду та їх періодичність, які онук повинен забезпечити своїй бабусі. Це позбавить сторони від можливих подальших спорів. Якщо онук не виконуватиме або погано справлятиметься з узятими на себе обов'язками, бабуся матиме право звернутися до суду для розірвання договору (ч. 1 ст. 755 ЦКУ).

Крім того, якщо бабуся або інша особа проживатиме в квартирі, переданій за договором довічного утримання, це слід обумовити в ньому із зазначенням частини квартири, яку вона буде займати (ч. 1 ст. 750 ЦКУ).

Право власності на квартиру за договором довічного утримання переходить до набувача після державної реєстрації такого договору (ч. 1 ст. 748 і ч. 4 ст. 334 ЦКУ). Разом із цим уже з 01.01.13 р. момент виникнення права власності зміниться — ним стане дата державної реєстрації права власності на квартиру (пп. 4 п. З р. І Закону № 1878).

Онук, який отримав квартиру за договором довічного утримання, не одержує одразу право розпоряджатися нею. Так, до смерті бабусі він не зможе продати, подарувати, обміняти таке житло, укласти щодо нього договір застави або передати право власності на нього іншій особі за іншим правочином (ч. 1 ст. 754 ЦКУ).

Оподаткування

Правила оподаткування доходів, одержаних від продажу та обміну нерухомості, установлено ст. 172 ПКУ Водночас п. 172.8 стверджує, що в цілях цієї статті під продажем розуміють будь-який перехід права власності на об'єкти нерухомості, крім дарування та спадкування. Оскільки укладання договору довічного утримання із зобов'язанням передати об'єкт нерухомості тягне перехід права власності на нього до набувача, вважаємо, що в такій ситуації слід застосовувати правила, установлені для продажу нерухомості. Тобто для визначення доходу від відчуження квартири за договором довічного утримання слід використовувати правила ст. 172 ПКУ Цю позицію підтримали і податківці в листі ДПАУ від 18.02.11 р. № 1731/К/17-0714.

Як оподатковувати доход від продажу нерухомості, ми розповіли на стор. 6. Тому не будемо повторюватися, а замість цього підсумуємо все сказане вище в таблиці.

№ з/п	Варіант передання квартири	Видатки¹			Дата переходу права власності (у 2012 році)
		Оформлення договору сума держмита)²	Оподаткування
1	Дарування	Нотаріальне посвідчення — 1% суми договору³, але не менше 17 грн	5% (якщо одна зі сторін — нерезидент, то 15%(17%))4		Нотаріальне посвідчення договору та прийняття нерухомості
2	Продаж	Нотаріальне посвідчення — 1% суми договору³, але не менше 17 грн. Держреєстрація договору — 34 грн5	Не обкладають, якщо виконано всі умови 3 п. 172.1 ПКУ	Інакше — 5%. Для нерезидента — 15%(17%)	Держреєстрація договору
3	Спадкування	Нотаріальне посвідчення заповіту — 0,85 грн6. Реєстрація заповіту у Спадковому реєстрі — 68 грн7. Отримання свідоцтва про право на спадщину — 51 грн7-8	5% (якщо одна зі сторін — нерезидент, то 15%(17%))4		Держреєстрація права власності після відкриття спадщини
4	Довічне утримання	Нотаріальне посвідчення — 1% суми договору 3, але не менше 17 грн. Держреєстрація договору — 34 грн5	Не обкладають, якщо викона- но всі умови 3 п. 172.1 ПКУ	Інакше — 5%. Для нерезидента — 15%(17%)	Держреєстрація договору

1 У таблиці ми не зазначаємо вартості державної реєстрації права власності на нерухомість. За цю дію доведеться заплатити в усіх випадках. До 01.01.13 р. цю суму встановлюють Рада міністрів АРК, обласні, Київська та Севастопольська міські держадміністрації (п. 9.1 Положення № 7/5). А після Нового 2013 року за державну реєстрацію прав на нерухомість

справлятимуть держмито (ч. 1 ст. 29 Закону про реєстрацію прав), розмір якого поки що не встановлено.

2 Державному нотаріусові за здійснення нотаріальних дій сп гачують держмито. Від його сплати звільнено інвалідів І і II груп, чорнобильці першої та другої категорії, чорнобильці третьої та четвертої категорії при наявності певних умов, а також інваліди ВВВ (п. 18 ч. 1 ст. 4 Декрету про держмито). А приватні нотаріуси за свої послуги беруть плату за домовленістю сторін, але не менше суми держмита (ст. 1 Указу № 762, п. З гл. 16 р. І Порядку нотаріальних дій).

3 Інструкція про держмито говорить, що фізособи визначають суму держмита з договірної вартості житла, але не нижче від його оціночної вартості (пп. 5 п. 1 р. V Інструкції про держмито). Однак вона, на відміну від своєї попередниці — Інструкції № 15, — не уточнює, як визначити цю вартість. Нагадаємо, що згідно з п. 48 Інструкції № 15 нижньою межею при визначенні бази обкладення держмитом була вартість, установлена БТІ.

4 Якщо онук, який одержав квартиру, — інвалід І групи, дитина-сирота, дитина-інвалід або дитина, позбавлена батьківського піклування, ставка податку дорівнює нулю (абз. "б" пп. 174.2.1 ПКУ).

5 За внесення запису до Державного реєстру правочинів необхідно сплатити 17 грн і за видачу витягу з нього — ще 17 грн. (додаток до постанови № 671).

''Якщо заповіт посвідчує посадова або службова особа згідно зі ст. 1252 IIКУ держмито не сплачують (пп. 17 п. 1 р. V Інструкції про держмито).

7 Згідно з п. З наказу № 1810/5.

8 Від сплати держмита за видачу свідоцтва про право на спадщину згідно з п.п. 16 і 17 ч. 1 ст. 4 Декрету про держмито

звільняють неповнолітніх спадкоємців, а також спадкоємців житла, що перебувало в приватній власності спадкодавця,

якщо спадкоємець проживав у ньому протягом шести місяців від дня смерті спадкодавця.

Отже, уважно вивчивши таблицю, перш ніж прийняти рішення про спосіб передання квартири, зверніть увагу на декілька висновків:

1. Якщо в поточному календарному році бабуся не продавала житло та виконуються інші

умови звільнення від обкладення податком на доходи, найбільш оптимальний варіант — продати квартиру онукові.

2. Коли є перешкода для використання пільги з податку на доходи, бабуся може подарувати

нерухомість улюбленому онукові.

3. Склавши заповіт, бабуся за життя лишається власником житла. І лише після її смерті квартира переходить до спадкоємця-онука. У деяких ситуаціях це стане вирішальним фактором при виборі варіанта передання квартири.

4. Якщо бабуся має сумніви, що після передання квартири онук буде про неї піклуватися, радимо зупинити свій вибір на договорі довічного утримання.

* За нульовою ставкою оподатковують також вартість нерухомості, переданої інваліду І групи, дитині-сироті, дитині-інваліду або дитині, позбавленій батьківського піклування (абз. "б" пп. 174.2.1 ПКУ).

** Розміщено на офіційному сайті ДПСУ http://sts.gov.ua/.

*** Умова про перебування квартири у власності бабусі більше трьох років не діятиме, якщо вона одержала її в спадок.

**** Без цього може обійтися онук, який постійно проживав з бабусею, малолітня/неповнолітня/недієздатна особа, а також особа, цивільну дієздатність якої обмежено (ч.ч. З і 4 ст. 1268 ЦКУ).

Список використаних нормативно-правових актів:

1) ЦКУ — Цивільний кодекс України.

2) ПКУ — Податковий кодекс України.

3) ЗКУ — Земельний кодекс України.

4) Закон про реєстрацію прав — Закон України " Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 01.07.04 р. № 1952-ІУ

5) Закон про оцінку — Закон України " Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" від 12.07.01 р. № 2658-ІІІ.

6) Закон № 1878 — Закон України "Про внесення змін до Закону України " Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень та інших законодавчих актів України" від 11.02.10 р № 1878-VI.

7) Декрет про держмито — Декрет КМУ " Про державне мито" від 21.01.93 р. № 7-93.

8) Указ № 762 — Указ Президента України "Про впорядкування справляння плати за вчинення нотаріальних дій" від 10.07.98 р. № 762/98.

9) Порядок реєстрації прав — Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 22.06.11 р. № 703.

10) Порядок оцінки нерухомості — Тимчасовий порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), затверджений постановою КМУ від 26.10.11 р. № 1103.

11) Порядок реєстрації заповітів — Порядок державної реєстрації заповітів та спадкових договорів

у Спадковому реєстрі, затверджений постановою КМУ від 11.05.11 р. № 491.

12) Постанова № 671 — Постанова КМУ "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів" від 26.05.04 р. № 671.

13) Порядок нотаріальних дій — Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений наказом Мін'юсту України від 22.02.12 р. № 296/5.

14) Порядок № 7/5 — Тимчасове положення про порядок державної реєстрації права власності та ін-

ших речових прав на нерухоме майно, затверджене наказом Мін'юсту України від 07.02.02 р. № 7/5.

15) Наказ № 1810/5 — Наказ Мін'юсту України "Про затвердження Положення про Спадковий

реєстр" від 07.07.11 р. № 1810/5.

16) Інструкція про держмито — Інструкція про порядок обчислення та справляння державного

мита, затверджена наказом Мінфіну України від 07.07.12 р. № 811.

17) Інструкція № 15 — Інструкція про порядок обчислення та справляння державного мита, затвер-

джена наказом ГДПІ України від 22.04.93 р. № 15 (втратила чинність із 08.10.12 р.).

18) Інструкція про техінвентаризацію — Інструкція про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затверджена наказом Держкомітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.01 р. № 127.